住宅ローン借換えとは？メリット・デメリットと手続きの流れを解説

• 借換えとは、既存のローンを新しいローンで一括返済し、別の条件に乗り換えること。
• 金利差・残高・残り期間の3条件がそろうと借換えのメリットが出やすい。
• 借換えには登記費用や事務手数料などの諸費用が数十万円単位でかかる。
• 原則として同じ金融機関内での借換えはできない。
• 借換え前に「諸費用を差し引いても得か」を必ず試算する。

借換えの結論

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借換えで得をするのは、金利差・ローン残高・残り返済期間の条件がそろった人だけです。

私は地方銀行で8年、法人融資を担当しました。住宅ローンの相談も数多く受けてきましたが、「金利が下がる」という一点だけで飛びつき、諸費用で逆に損をした例を何件も見ています。

正直に言うと、借換えは万能ではありません。残高が少なかったり、返済が残りわずかだったりすると、手数料負けします。

住宅ローン借換えとは

住宅ローンの借換えとは、今返済中のローンを新しいローンで一括返済し、別の金融機関や別の条件に乗り換えることです。

たとえば、A銀行で金利1.5%のローンを組んでいたとします。B銀行の0.8%のローンを新しく借りて、その資金でA銀行の残高を全額返す。これが借換えです。

似た言葉に「繰上げ返済」がありますが、これは別物です。繰上げ返済は手元資金で残高を前倒しで返すこと。借換えは新しいローンに組み替えることで、借入先そのものが変わります。

金利には大きく3タイプあります。返済中ずっと金利が固定される「全期間固定」、一定期間だけ固定する「固定期間選択」、市場に応じて変わる「変動」。借換えのときに、このタイプを変えることもできます。

住宅ローン 借換えの メリット

借換えの最大のメリットは、月々の返済額と総返済額を減らせることです。

金利が下がれば、毎月の支払いが軽くなります。さらに、残り期間が長いほど、総返済額の削減幅は大きくなります。利息は残高と期間に比例して膨らむからです。

もう一つ見落とされがちなのが、団体信用生命保険（団信）の見直しです。団信とは、契約者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、残りのローンが保険でゼロになる仕組み。借換えのタイミングで、がんや三大疾病まで保障する手厚い団信に切り替えられる場合があります。

金利タイプを変えられるのもメリットです。変動金利で組んだものの、将来の金利上昇が不安なら、固定金利に乗り換えて返済額を確定させる、という選択ができます。

どれぐらい金利が変わる？ 借換え シミュレーション

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借換えで得かどうかは、金利差・残高・残り期間という3つの数字で決まります。

一般に「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残り期間10年以上」がそろうと効果が出やすい、と私は実務で説明してきました。これは目安であり、必ず個別の試算で確認してください。

下の表は、判断の入り口として「どの条件なら検討に値するか」を整理したものです。具体的な削減額は、各金融機関の借換えシミュレーションに自分の数字を入れて確かめるのが確実です。

借換えの デメリットと注意点

借換えの最大のデメリットは、諸費用がまとまった金額でかかることです。

具体的には、新しいローンの事務手数料、保証料、抵当権の登記費用（登録免許税と司法書士報酬）、そして今のローンを繰上げ返済する際の手数料などがかかります。合計で数十万円になることも珍しくありません。

正直、ここはメリットより重く受け止めるべき部分です。金利が下がって利息が10万円減っても、諸費用が40万円なら30万円の損。これを見落とす人が本当に多い。

原則として、同じ金融機関内での借換えはできません。今の銀行で「金利を下げてほしい」という交渉はできても、それは借換えとは別の話です。

そして、借換えができないケースもあります。借換え時にあらためて審査があるため、転職直後や年収が下がったタイミング、健康状態によっては団信に入れず、借換え自体が成立しないことがあります。

住宅ローン 借換えお手続きの流れ

借換えは「試算→申込→審査→契約→実行」の5ステップで進みます。

最初にやるべきは試算です。諸費用を差し引いて本当に得かを確認してから動く。ここを飛ばさないでください。

完済日の設定には注意が必要です。旧ローンの完済日と新ローンの実行日がずれると、二重に利息がかかったり、手続きが滞ったりします。日程は両方の金融機関と必ずすり合わせてください。

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借換えを考える前に、まず自分のローンの契約内容を手元に出して確認するのが第一歩です。

確認すべきは、現在の金利・残高・残り期間・金利タイプの4つ。これがそろえば、どの金融機関のシミュレーションでもすぐ試算できます。

私が現場で勧めてきたのは、複数の金融機関で同じ条件を入れて比較すること。事務手数料の計算方法（定額か残高比例か）が銀行によって違うので、表示金利だけ見て決めると痛い目を見ます。

よくあるご質問

お問合せ窓口

借換えの相談は、検討している金融機関の窓口かオンライン相談を利用するのが確実です。

自分のケースで本当に得かは、残高や残り期間など個別の数字を入れないと分かりません。一般論で判断せず、必ず自分の数字で試算してから相談に進んでください。

注意事項

ローン借換えのポイントをざっくり説明｜メリットと手続きの流れ

この記事は借換えの一般的な仕組みを解説したもので、具体的な金利や手数料は各金融機関・時期によって異なります。

記事内の「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残り期間10年以上」という条件は、私の実務経験にもとづく検討の目安であり、すべての人に当てはまる保証ではありません。最終的な判断は、各金融機関の最新条件と試算で確認してください。

目次

• 借換えの結論
• 住宅ローン借換えとは
• 住宅ローン借換えのメリット
• 借換えシミュレーションの考え方
• デメリットと注意点
• 手続きの流れ
• よくある質問

よくある質問

最後に一言。借換えで一番もったいないのは、得なのに「面倒だから」と動かないこと。そして損なのに「金利が下がるから」と飛びつくこと。どちらも、自分の数字で試算すれば防げます。まずは契約書を引っ張り出すところから始めてください。